Wohnungsübergabe ohne Streit

Warum das Protokoll später mehr wert ist als jede Erinnerung

Bei der Übergabe stehen zwei Menschen in einer leeren Wohnung und sind sich meistens einig. Zwei Monate später ist die Nebenkostenabrechnung da, die Kaution ist gekürzt, und plötzlich sind beide Seiten sicher, sich genau zu erinnern. Nur eben unterschiedlich.

Ein Übergabeprotokoll löst dieses Problem, weil es den Zustand der Wohnung an einem bestimmten Tag festhält, und zwar von beiden Seiten bestätigt. Es ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber es ist das mit Abstand wirksamste Mittel gegen den späteren Streit. Ohne Protokoll steht Aussage gegen Aussage, und das nutzt niemandem.

Wichtig ist deshalb weniger, wie schön das Formular aussieht, sondern dass es vollständig ist und dass beide unterschreiben. Ein handgeschriebener Zettel mit allen Angaben ist mehr wert als ein gedrucktes Formular, in dem die Hälfte der Felder leer bleibt.

Was in ein gutes Protokoll gehört

Ein brauchbares Protokoll beantwortet vier Fragen: Wer war dabei, wann war das, in welchem Zustand war die Wohnung, und was wurde übergeben. Alles andere ist Beiwerk. Gehen Sie die Wohnung dabei Raum für Raum durch und nicht nach Gedächtnis.

Notieren Sie auch das, was in Ordnung ist. Ein Protokoll, in dem nur Mängel stehen, liest sich später wie eine Anklageschrift; ein Protokoll, das den Gesamtzustand beschreibt, ist glaubwürdiger und schützt beide Seiten.

Diese Angaben gehören auf das Blatt

• Datum, Uhrzeit und die Namen aller Anwesenden, auch von Begleitpersonen
• Vollständige Anschrift der Wohnung samt Lage im Haus
• Alle Zählernummern und Zählerstände, getrennt nach Zählerart
• Zustand je Raum, kurz beschrieben: Wände, Boden, Fenster, Türen, Sanitär
• Mängel mit Ort und Größe, ohne Wertung und ohne Schuldzuweisung
• Zahl und Art aller übergebenen Schlüssel, einschließlich Zusatzschlüssel
• Unterschriften beider Seiten und der Vermerk, wer welches Exemplar erhält

Zählerstände: die Zahlen, die später Geld kosten

Der häufigste teure Fehler bei der Übergabe ist ein vergessener Zählerstand. Wer nicht abliest, bezahlt im Zweifel den Verbrauch der Nachmieterschaft mit, und das lässt sich hinterher kaum noch auseinanderrechnen. Lesen Sie deshalb jeden Zähler ab, der zur Wohnung gehört, und notieren Sie zu jedem Stand auch die Zählernummer.

Fotografieren Sie zusätzlich jedes Display oder Zählwerk so, dass Nummer und Stand auf demselben Bild zu sehen sind. Diese Fotos sind später der schnellste Weg, einen Zahlendreher aufzuklären, und sie kosten Sie dreißig Sekunden.

Diese Zähler werden regelmäßig übersehen

• Warmwasserzähler zusätzlich zum Kaltwasserzähler
• Heizkostenverteiler an jedem einzelnen Heizkörper
• Ein zweiter Stromzähler für Nachtstrom oder Wärmepumpe
• Zähler im Keller, in der Garage oder im Hauswirtschaftsraum
• Gaszähler, wenn die Wohnung eine eigene Therme hat

Besenrein: was das heißt und was es nicht heißt

Besenrein bedeutet: grob gereinigt und leer. Der Hausrat ist raus, Staub und lose Verschmutzungen sind entfernt, der Müll ist weg. Es bedeutet nicht, dass die Wohnung wie nach einer Grundreinigung aussehen muss, und es bedeutet auch nicht, dass Sie Fugen bürsten oder Fenster streifenfrei putzen müssen, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Der Streitpunkt ist in der Praxis fast nie der Staub, sondern das, was stehen bleibt. Ein Regal im Keller, eine Waschmaschine, alte Farbeimer, der Teppich, den niemand mehr wollte: Das ist zurückgelassener Hausrat, und dafür kann die Vermieterseite eine Räumung in Rechnung stellen.

Wenn Sie sehen, dass Sie mit dem Ausräumen nicht fertig werden, ist es günstiger, das vorher abzugeben als hinterher bezahlt zu bekommen. Nach Zeit gerechnet kostet das Ausräumen und Wegfahren ab 17 € je Stunde, nach Menge gerechnet kostet die Räumung je Kubikmeter ab 35 €. Was die Annahmestelle für die Entsorgung verlangt, geben wir unverändert weiter.

Schönheitsreparaturen und die Frage, wer streicht

Ob Sie beim Auszug streichen müssen, hängt vom Mietvertrag ab und davon, ob die entsprechende Klausel wirksam ist. Die Gerichte haben viele dieser Klauseln über die Jahre gekippt, etwa starre Fristenpläne, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand ein Streichen verlangen. Auch eine Wohnung, die unrenoviert übergeben wurde, lässt sich nicht ohne Weiteres renoviert zurückfordern.

Praktisch heißt das: Lesen Sie die Klausel im Vertrag, bevor Sie eine Wand anrühren. Wer streicht, obwohl er nicht müsste, bekommt die Arbeit nicht zurück. Wer nicht streicht, obwohl er müsste, riskiert einen Abzug von der Kaution. Zwischen beidem liegt eine Frage, die sich nur am konkreten Vertrag beantworten lässt.

Was Sie in jedem Fall tun sollten: Dübellöcher schließen, Farbreste und Werkzeug mitnehmen und den Zustand der Wände im Protokoll beschreiben lassen. Damit ist dokumentiert, worüber später überhaupt gestritten werden könnte.

Dieser Text gibt allgemeine Hinweise aus der täglichen Praxis wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Geht es um Geld oder um einen Streit, der schon läuft, fragen Sie eine Anwältin, einen Anwalt oder einen Mieterverein.

Schlüssel zählen und die Kaution im Blick behalten

Schlüssel sind der Punkt, an dem sich Übergaben am schnellsten festfahren. Zählen Sie deshalb laut mit und schreiben Sie die Zahl ins Protokoll, aufgeschlüsselt nach Art: Wohnungstür, Haustür, Keller, Briefkasten, Garage. Wenn ein Schlüssel fehlt, gehört auch das ins Protokoll, statt es zu verschweigen.

Zur Kaution gilt: Sie wird nicht zwingend am Übergabetag ausgezahlt. Die Vermieterseite darf einen angemessenen Zeitraum abwarten, unter anderem, um die nächste Nebenkostenabrechnung abzuwarten. Fragen Sie am Übergabetag nach, bis wann mit der Abrechnung zu rechnen ist, und lassen Sie sich die Bankverbindung bestätigen.

Der Ablauf einer ruhigen Übergabe

1. Termin schriftlich vereinbaren, möglichst bei Tageslicht und nicht abends
2. Wohnung vorher vollständig räumen, auch Keller, Dachboden und Garage
3. Gemeinsam Raum für Raum gehen und den Zustand im Protokoll notieren
4. Alle Zähler ablesen, Nummern notieren, Displays fotografieren
5. Mängel sachlich beschreiben, ohne Schuldfrage im selben Satz
6. Schlüssel zählen, Zahl eintragen, Protokoll unterschreiben, Kopie mitnehmen